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北京住宅开发再热10年--北京市规划委员会副主任姚莹

来源:《北京青年报》  发布时间:2003-07-07 阅读次数:

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1.申奥成功后,北京报规划的工程急增,但重点应该保证与奥运直接或间接相关的项目的建设。

  2.北京住宅市场还能热10年。

  3.近两三年,房价要下降。

  4.望京、回龙观等“卧城”目前的交通问题随着规划的落实将基本得到解决。

  5.不管将来北京住宅的容积率降低还是抬高,总的住宅量应保证能满足1250万人口的居住。

  6.好的城市形态不是“批”出来的,而是“创”出来的。目前相关部门对城市形态研究不够,管理人员只是忙着“批项目”,但已经开始注意这个 问题。

  7.北城的最后一块预留地随着奥运场馆的建设实施,北京的建设重点自然就转移到南城。

  申奥成功后,一夜之间,北京又新开了许多工程。住宅开发占北京工程总量多少?北京的住宅市场还能热多久?房价的走势又将如何?北京还会呈环状向外“摊大饼”发展吗?望京、回龙观等“卧城”目前出现的出行难是 规划造成的吗?越来越多的开发商热衷建低层低密度住宅是不是与北京的土 地利用原则不相符的?北京的城市规划和项目开发是否存在脱节问题?奥运在北城的举办会加大南北城的差距吗……近日,本报记者就这些热点问题对 北京市规划委员会副主任姚莹进行独家专访。

  ■北京的建设工程项目量居世界第一,申奥成功后,报规划的工程急增; 但重点应保证与奥运直接或间接相关的项目建设

  记者:申奥成功后,北京冒出了很多新项目。申奥成功后,北京的住宅开发项目是不是多了?

  姚莹:北京的建设工程量目前居全世界第一,美国规划管理人员每年人均审批的规划项目是4个,而大家的规划管理人员仅今年上半年人均审批规划项 目就已答300多个。

  7月13日后,工程量急增。实际奥运项目本身工程量没有增加,因为规划早就确定的了。而是全北京好多本来拿钱等着的住宅、写字楼项目都上来了, 奥运场馆区域更甚。但不能操之过急,工作重点和资金应该保证和奥运直接 或间接相关的项目建设,对其他项目应该控制节奏。此外,土地的投放量也要适当控制。

  ■住宅工程占北京建设项目的一多半,北京的住宅市场还能热10年

  记者:北京的建设工程中,住宅工程量是不是占大多数?照这个发展趋势,北京的住宅还能热几年?

  姚莹:住宅工程占北京建设工程总量的一多半。

  按北京市的总体规划,到2010年,北京的城市人口要达到1250万左右,大概是900万左右城市人口,300多万农村人口。现在北京城市人口人均住房 使用面积是16平方米左右,到2010 年,人均使用面积要达到20平方米左右, 900万人口乘以20平方米得多少住宅量?外地的、国外的很多来京经商、买房的人也很多,所以估计得用900万人口乘以30来计算 就是2.7亿平方米。所以, 我估计北京的住宅行业还有10年左右的时间好发展。

  ■住宅郊区化的发展方向在50年代就已定。目前郊区住宅存在出行难问题是因为交通规划没得到实现

  记者:这几年,住宅开发热点逐渐往四环、五环转移,住宅郊区化是不是北京的趋势?

  姚莹:北京市规划的特点就是分散式集团布局,这是50年代就提出的。 住宅郊区化实际上在50年代就确定了。

  现在的规划是1993年批准的,大致内容是:市中心地区320多平方公里是 城市建设的核心地区,主要体现政治学问中心的功能,住宅应该削弱;然后 是125多平方公里的绿色隔离带地区。绿化隔离带外,就是10个边缘集团,包 括北苑、酒仙桥、南苑、丰台、石景山、清河等10个边缘集团,然后是14个 卫星城,最后是40个一般建设镇。

  因为城里用地有限,而且二环等城区应该重点体现政治学问中心功能, 所以体现这些性质的建筑物、项目应该多上,而住宅按照总体规划,肯定是 应该逐渐削减的,从旧城内淡出。当时提出两个战略转移,一是向外延转变, 二是住宅郊区化,跳出去发展郊区县。也正是在这两个前提下,北京现在在 边缘集团、卫星城建设了好多住宅,像望京、回龙观等地区就是这样的。

  记者:国外住宅郊区化是建立在以产业带动卫星城的基础上的,可现在 从北京回龙观、望京等地区看,明显是“卧城”,没有相关的产业做支撑, 早上一大片人从望京涌出,晚上又涌回望京,给交通造成了很大压力,这是 不是规划的问题?

  姚莹:北京的边缘集团不全是卧城。像望京、回龙观这些规划的卧城, 交通问题实际已经有所考虑,轨道交通是解决居住人口出行的主要交通。但 由于目前这些规划还没实现,所以出现了交通问题,等规划实现后,交通问 题基本能得到解决。   

  ■环状发展是向外扩,但并不是“摊大饼”,疏散城市人口也是有度的

  记者:现在的住宅向四环、五环扩,住宅郊区化是必然趋势,给人的感觉是北京在无限制地向外“摊大饼”,是不是这样?

  姚莹:不是这样的。环虽然是在向外扩,但五环修通了,就沿着五环盖房子,六环建好了,又马上沿着六环盖房子。所有的建设都是严格按规划实 施的。

  另外,沿五环建设的也不光是住宅,按规划该建公建的现在就建,该是商业设施就建商业设施。为了避免国外出现的“空城”现在,往外疏散人口 也是有度的。

  ■北京的房价相对较高,但在两到三年左右的时间内,北京的房价要降下来

  记者:对北京房价今后的走势,目前市场上有两种看法,有人认为房价要降,而有人认为只会涨不可能落,您怎么看? 

  姚莹:实际北京的房价一直比较高,但我认为再过两到三年,北京的房 价一定会降下来。因为目前的住宅量大,等这些房子全都由期房变现房,投 放到市场后,北京的房价就会下降,这是市场规律。

  ■目前越来越多的开发商倾心建“洋房”、“TOWNHOUSE”,而且似乎成 为一种开发趋势,这与土地的充分利用原则是不是矛盾   记者:现在越来越多的开发商在四环、五环沿线或一些卫星城建设低容 积率、低密度的低层“洋房”、TOWNHOUSE项目,这与北京土地资源充分利用 的原则是不是相矛盾的?低密度住宅会成为开发趋势吗?

  姚莹:从总量看,低容积率、低密度的低层“洋房”、TOWNHOUSE项目在 北京住宅开发工程中还是少数,可能这些项目宣传力度大,让大家感觉比较 多。大家不赞成把住宅建设容积率都降下来,住宅的建设必须遵循总体规划。 比如,大兴某个项目,在报批时报了0.8的容积率,考虑到土地利用,大家给 他调整到了1.1。为了加强对这方面的控制,现在大家正在抓紧编制边缘集团、 卫星城、中心镇和小城镇的控制性规划,即具体引导这些地区每个地块开发 的规划。

  另外,现在人们的生活水平在提高,大家也不反对个别项目在合适的地 段做一些容积率低的房子,但大家心里应有个大概的平衡帐,就是:将来不 管容积率降低也好,抬高也好,总的住宅量应保证能满足1250万人口的需要 就行。

  ■有些地区出现了规划和开发脱节的现象,应该如何避免这种问题的蔓 延

  记者:前面也提到了,这几年北京的工程建设量很大,北京的城市化进 展非常快,但在快速建设的过程中,有些地区已经出现了这样一种问题:单 个项目看,建得不错,项目与项目之间缺少衔接,不协调,严重破坏了城市 面貌,亚运村就是一个典型,有人把这个问题归结为开发和规划脱节,您认 为是这样吗?

  姚莹:这种问题是存在,但我认为是开发和城市设计脱节,而不是和规 划脱节。

  现在建设部门对城市设计重视不够,研究不够,管理部门因新项目太多, 只忙着批工程,而没有去研究城市形态,这是一个原因。

  还有一个原因是开发商的独立性造成的。打个比方说,按规划某个地区 的控高是60米,这并不是让每个项目的建筑高度都做到60米,但由于开发商 之间是相互独立的,利润的因素往往使他们把控高用得非常充分,几乎每个 开发商都把控高做到60米,反映到城市面貌上就是:这附近的建筑都是“平 头”,没有高低错落,相互间也就谈不上衔接。

  大家现在已经注意到这个问题,一方面大家会精简规划审批手续,让经 办人员尽量从“审批”工作中解放出来,因为好的城市形态不是“批”出来 的,而是“创”出来的。另一方面,大家市规划局也在放权给区县规划部门。

  ■北城的最后一块预留地随着奥运场馆的建设实施后,北京的建设重点 自然就转移到南城

  记者:奥林匹克运动会的大本营主要在北面,奥运的举办会不会加大本来就已经 存在的京城南北差距?

  姚莹:当时奥运的选址有6个方案,最终确定在北面,最大的原因是要确 保申办成功。奥运对北京的建设带动是很大的,不止是对北城,对南城也一 样有机遇。另外,从规划上看,南城不是大家想象的那样,空地大,南城的 大片空地几乎已经没有了,倒是北边预留了一大块空地即现在的奥运场馆预 留地,这也是北城最后的一块预留地,等这块地随着奥运场馆的建设实现规 划后,北城的规划基本就实现了,那么,北京的建设重点不南移也得南移了。

  ■北京在快速城市化的同时,还要保护古都风貌   

  记者:北京在快速城市化的过程中应该注意什么问题?   姚莹:古都风貌的保护。一是原貌区,如历史文物保护单位和历史文物 保护区范围内,应保持原貌或基本原貌,改造是为了保护;二是风貌区,如 文物保护单位附近和历史文物保护区的建筑控制区范围内,主要考虑风貌, 建筑形式上、色彩上、风格上都要和保护区尽可能协调一致,改造是服从保 护;三是新貌区,是注意古城风貌前提下的新貌,形式上更放开一些,在这 个地区改造是要注意保护。

  ■人物概况

  姚莹:原首规委副主任,现北京市规划委员会副主任。1982年毕业于北 京建工学院;1995年至1999年,担任北京市区中心地区规划领导小组组长兼 办公室主任;1999年至2000年,担任北京市土地利用总体规划协调组组长。




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