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四环贯通沿线房价该不该涨

来源:《北京青年报》  发布时间:2003-07-07 阅读次数:

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北京四环路贯通转眼将半个月。这半个月中,65公里长的四环路带来的不仅是市区交通的通畅,也不仅是沿线的让人赏心悦目的绿色,可以眼见的还有,四环路沿线的开发也出现了新面貌,建设速度快了,新项目多了,物业种类也多了,房价涨了,有的项目单价甚至上涨了1200元。对此,社会各界在感叹四环带来变化的同时,也有人指出四环沿线的房价不应该涨,因为开发商并没有对四环投资,也没有增加成本……四环的修建究竟给沿线的开发商带来了什么?市政基础设施建设带来投资、居住环境的变化,作为受益者的开发商,该不该涨房价……针对这些大家关注的问题,本报请来了北京四环路的建设者——北京市公联企业的总经济师周正宇和四环路贯通的受益者——世纪城投资商、金源实业集团总裁黄如论,让建设者和受益者面对面,进行了对话。

   ■四环通车,改变的不仅是交通

  还有环境、城区布局和区域概念

  记者:首先非常感谢两位老总在百忙中来到报社,就这个读者关注的话题做一次交流。既然咱们的话题是由“四环贯通,房价上涨”引起,那不妨先来聊聊,在两位——建设者和受益者的眼中,四环到底给北京带来了哪些可喜的变化?

  周正宇:四环的贯通,给北京带来的社会效益和经济效益,从现在的通车情况看,都将远远超出原来的预测。

  首先,改变了北京的交通。一般来说,一条道路修好后,它所起的分流交通的作用要一个月后才显现,但四环贯通后,一个星期内就已经分流了城区交通的30%,这点相信现在走西二环、西三环的司机都有深切体会。四环路的交通流量非常大,目前,东四环段的交通流量已经是当年预测的2006年时的交通流量了。

  其次,四环的修建也改善和美化了周边的环境。两侧的百米绿化带形成环绕京城的相当于10个颐和园的700公顷的景观绿地。地下的“市政走廊”使沿线城乡结合部彻底城市化。

  四环路还改变了北京的城市布局,带动了沿线经济发展。有关这方面,国家计委对四环路的建设效益有一个评估:经初步调查测算,未来10到15年,四环路沿线将形成房地产开发热点地带,大约有120万的北京市民将定居四环路沿线,其土地增值效益将为沿线房地产业带来300亿元的收益,并将拉动北京国内生产总值增加343亿。现在看来,这个测算还是比较保守的。对此,黄先生应该深有体会。

  黄如论:是啊,世纪城为西四环边上的大项目,可谓是“近水楼台先得月”,四环路的贯通给世纪城、给西部地带的发展带来了一个快速发展的新契机。  

  首先,四环路改变了四季青乡的面貌,使西部地带由城乡结合部跨入城市。现在,世纪城这一带东接亚运村、东部商圈、机场,东连四惠、国贸地带,架通了东南西北。从世纪城到机场,也就是二三十分钟的事。   四环路的绿化给世纪城和西部地带“锦上添花”。我注意到,四环沿线的绿化和二三环不同,它是作为景点来绿化的,每段路都有各自的景色,和我在美国、加拿大看到的大路没什么区别。

  这些都从整体上改变了西部的面貌。到世纪城来买房的人越来越多,世纪城的房价也比去年涨了500元,这都是托四环路的福。

  便捷的交通、优美的环境、完善的市政基础设施同时也改变了西部地区的区域经济概念,涉外旅游、商务将成为西部发展的新契机。世纪城17万平方米的国际商务中心近日开工建设。这个投资10多个亿的国际商务中心,有北京目前最新式的五星级标准的涉外酒店、酒店公寓、酒店写字楼,将建北京最大的体育休闲中心、宴会厅。它的建成将带动西部向涉外发展。而如果没有四环路的贯通,这个工程我是不敢开工的。

  也是趁着四环路的通车大好形势,西临西四环路、东与万柳社区接轨、北与中关村相接的世纪城三期也将近期启动。

  ■政府掏钱修路,开发商一没有投资,二没有增加成本,涨价凭什么

  记者:听两位的先容,我觉得四环贯通,周边的房价上涨应该是在情理之中。但问题是,有人认为,四环路是市政府为老百姓办的好事,政府掏钱修路,开发商没有投资,凭什么涨价?周总,您能先先容一下修路的资金来源吗?

  周正宇:市政道路是非经营性的,全部由市政府来投资修路。北京市公联企业就是为把政府的投资进行市场运作而在前年成立了一个法人实体,负责四环以里的市政道路的修建和养护。以四环路为例,全长65公里,道路工程花了70多个亿:这70多亿的资金主要是养路费、财政补贴、国债、贷款等办法来筹集。为修四环路,大家向银行贷款贷了50个亿左右。这部分钱,大家只能靠政府拨给四环路的养路费来还贷。四环路地下的市政管线工程花了30多个亿,则是市场运作,属于经营性的。


  记者:黄总,对一些老百姓认为的“开发商一没有对路的修建做贡献,二没有增加建设成本,开发商涨价凭什么涨”这个问题?

  黄如论:市政道路的建设,环境的改变,使物业升值,房价上涨是情理之中,开发商将在上缴的税收如营业税、所得税等税收里面体现对市政基础设施投资的回报。另外,政府相关部门也将通过土地出让金的调整来体现市政基础设施的建设带来的土地增值收益,以世纪城为例,在四环开工前,世纪城的地价款是450元/平方米,而在四环修建的过程当中,地价款每平方米就已经涨了100元。

  周正宇:其实,项目之所以能涨,也是买房人认可了才涨上去的。比如,怡海花园、世纪城等,都涨了,那现在还是供不应求,大家抢着买,这就说明市场是认可的。市政基础设施的改变带来的房价上涨,说白了也是市场行为。

  ■修路本来就是为了给老百姓

  方便,路通了,环境好了,房价也涨了,是不是和政府修路的初衷相违

  记者:政府修路本来就是为了给老百姓造福,但结果却带来房价上涨,这是不是和修路的初衷相违背?

  黄如论:没有便捷的交通,就是3000多块钱的房子,虽然便宜,但住着不方便,环境也不好;现在,路通了,环境改善了,房价虽然贵了,但住着方便、舒适。购房人应该这样想:您享受到了好的交通条件、优美的环境,同时也肯定要付出,您认为值,就买。

  周正宇:大家也应该这样看问题:房地产业是国家,也是北京市的支柱产业之一,而城市基础设施的建设,其中的一条目的也是为了拉动经济。从这点看,二者本来就是有联系的



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